Kreditdə olan ev necə alınıb-satılır?

Azərbaycanda kreditdə olan, yəni kredit götürmək məqsədilə banka girov qoyulmuş və yaxud ipoteka kreditləşməsi yolu ilə əldə edilmiş evlərin alqı-satqısı zamanı bəzən problemlər yaranır. Fins.az-ın məlumatına görə, bir çox hallarda girov əmlakı almaq istəyən şəxs aldadılır.

Belə ki, alıcı evi bankın girovluğundan qurtarmaq üçün satıcıya qeyri-rəsmi şəkildə pul verir ki, o, borcunu bağlasın, daha sonra alqı-satqıya getsinlər. Amma bankdakı kredit ödəniləndən sonra əmlakını girovluqdan çıxaran şəxs aradan çıxır. Alıcı isə bu vəziyyətdə heç nə edə bilmir. Çünki, satıcını məhkəməyə versə belə, ona əvvəlcədən pul verdiyini sübut edə bilmir. Bəs belə haldan necə sığortalanmaq olar? Fins.az ekspert və hüquqşünasların köməyi ilə bu məsələni araşdırıb.

“Pulun ödənilməsini rəsmi qaydada aparmaq lazımdır”

Azərbaycan Rieltorlar Assosiasiyasının prezidenti Vəfadar Axundov fins.az-a bildirib ki, kreditdə olan mənzilin alqı-satqısının 2 yolu var: “Alqı-satqının nağd şəkildə həyata keçirilməsi zamanı bank tələb edir ki, əvvəl pulu ödəsinlər, sonra alqı-satqı rəsmiləşdirsin. Banklar bunda özləri də maraqlıdırlar və heç bir problem yaratmırlar. Bu halda alan şəxs əvvəlcə banka borcunu ödəyir, sonra isə satan şəxsin tələb etdiyi pulu ödəyir və mənzil onun adına keçirilir. Lakin satan şəxsə ödənilən pul rəsmi qaydada, notarial formada müqavilə əsasında ödənilməlidir ki, sonra hansısa problemlər yaranmasın”.

Ekspert deyir ki, kredit borcunun əmlakı alan şəxsin adına keçirilməsi zamanı isə, bir sıra şərtlər var: “Bankda yoxlayırlar, əgər alıcı şəxs bankın kreditlərini ödəmək kriteriyalarına uyğun gəlirsə, onda kredit borcunu həminə şəxsin adına keçirir. Müqavilədə qeyd olunur ki, mənzilin sahibi artıq kreditin yeni ödəyicisidir və o, qeyd olunmuş müddətdə krediti ödəyərək mənzilin tam hüquqlu sahibi olur”.

“Banklar bundan istifadə etmir, lakin...”

Azərbaycan Hüquqşünaslar Assosiasiyasının rəhbəri Ənnağı Hacıbəyli deyir ki, belə halla qarşılaşmamaq üçün pulun ödənilməsi sənədli qaydada həyata keçirilməlidir. Əks halda sonra məhkəmədə iddia qaldıranda pulun ödədildiyini sübut etmək üçün əldə heç bir sənəd olmur.

Hüquqşünasın sözlərinə görə, alıcının banka veriləsi pulu satıcıya ödəməsi vacib deyil: “Qanun icazə verir ki, alan şəxs bankın razılığı ilə alqı-satqı müqaviləsi bağlasın və yüklü əmlakı alması qaydasında rəsmiləşdirsin. Bank alan şəxsin mülkiyyətçi kimi borcu ödəyəcəyinə qarantiya verməsi formasında mənzilin satılması barədə notariat kontoruna razılıq verə bilər. Qanunda bu nəzərdə tutulub, borcun köçürülməsi institutu var. Sadəcə banklar bundan istifadə etmir, borclunun mənzili satmasından istifadə edərək çalışırlar ki, borclu əvvəlcə pulu ödəsin, sonra alqı-satqıya razılıq verirlər. Nəticədə mənzili alan adam satanla pulu ödədiyini rəsmi formaya salmadığına görə, problem yaranır. Bank alacağını alır, mənzilin sahibi onu almaq istəyən şəxsin vəsaiti hesabına borcu öz adından ödəyir, sonra da aradan çıxır, nəticədə alıcı pis vəziyyətdə qalır”.

Bəs əmlakı almaq istəyən şəxs bankın kreditini öz öhdəsinə götürmək üçün lazimi sənədlərə malik olmadıqda bank kredit borcunu onun adına necə keçirə bilər? Hüquqşünas deyir ki, Mülki Məcəllənin 524-cü maddəsində borcun köçürülməsi institutu var: “Yəni, alan şəxs borclunun əvəzinə borcu ödəyəcəyinə dair bankla müqavilə bağlayır. Burada o, bankın tələblərinə cavab verən zamin göstərə bilər. Nəticədə banka mənzilin yeni sahibi borclu olaraq qalır”.

Mənzilin alınması ilə pulun ödənilməsi eyni vaxtda aparıla bilər

Ənnağı Hacıbəylinin sözlərinə görə, nağq alış-satış zamanı borc müqaviləsi bağlana bilər: “Alan şəxs pulu mənzilin sahibi ilə borc müqaviləsi bağlaya bilər və pulu o formada verə bilər.  Bu halda hansısa problem yarandıqda alan şəxsin əlində pulu ödədiyi haqda sənəd olur.

Bundan başqa, alqı-satqı müqaviləsində qiymətin hissə-hissə ödənilməsi qaydası da var. Müqavilədə göstərilə bilər ki, alan şəxs pulun bu qədərini filan vaxt ödəyəcək, bu  qədərini filan vaxt və s”.

Ekspert deyir ki, borcun ödənilməsinin və alqı-satqının eyni vaxtda baş verməsi halı da mümkündür. Bank üçtərəfli qaydada müqavilə yazıb eyni vaxtda rəsmiləşdirə bilər. Yəni, alıcı bankın və satıcının borcunu yerində ödəyib mənzili müqavilə əsasında öz adına rəsmilədirə bilər.